Cuando en un grupo hay un Arquitecto sabes que es el que lleva jersey negro de cuello alto.
Cuando contratas a un becario sabes que lo primero que va a decir es: «Creo que sería bueno cambiar el logo».
Cuando contratas a una API (Agencia de la propiedad inmobiliaria), sabes que una semana después de firmar el contrato de venta te va a decir: «El mercado ha cambiado, creo que sería bueno bajar precios: El precio es alto».
Hay cosas inmutables. «Bajar precios.» es una de esas cosas. Pero…
Mi experiencia dice: «Bajar precios.»
El API tiene el feeling del mercado: él sabe lo que la gente quiere comprar. Y a qué precio.
El API generalmente «pasa» de los datos… se fía solo de su intuición. Porque él tiene el contacto con el mercado… y su intuición dice, tras dos visitas, que «Bajar precios«.
Afortunadamente (para mi) hay clientes que buscan «algo más».
Idealista y Fotocasa: ese gran, gran, gran contacto con el mercado.
¿Todo lo que se vende está anunciado en Idealista y Fotocasa? No.
¿Los mejores activos no están anunciado en Idealista y Fotocasa? No.
¿El precio anunciado en Idealista y Fotocasa es el precio final? No.
¿Aparecer y/o desparecer de Idealista y Fotocasa significa «se vendió»? No.
¿Para analizar la tendencia del mercado inmobiliario, Idealista y Fotocasa tienen más fiabilidad que mis intuiciones? Sí.
¿Y que las tuyas? También.
Por eso me han encargado un estudio de los datos de Idealista. Para ver si arrojan algo de luz.
Primero de Abril de 2022 vs. Primero de Abril de 2023.
El día uno de abril de 2022 había en una determinada zona de Vigo 323 anuncios de pisos diferentes. Anuncios de pisos de todo tipo: Grandes y pequeños; En buen estado y para reformar; Caros y baratos; Con y sin garaje; Estudios, de uno, dos, tres y más dormitorios. En total 323 pisos en venta. Sin duda, una muestra representativa.
El día uno de abril de 2023 había, exactamente en la misma zona, 328. Tan solo cinco más.
De esos 323 anuncios publicados en 2022, se mantenían justo una año después 97.
¿Podemos deducir que desde abril de 2022 a abril de 2023 se vendieron en esta zona 226 pisos?
No. Seguro que no. Seguro que no se vendieron exactamente 226 pisos. Algún propietario decidió no vender; otro cambió de agencia y por lo tanto de anuncio; otro lo pasó a Alquiler turístico. Seguro que no fueron 226.
Seguro que 226 no es el número exacto… pero sí se ajusta al orden de magnitud: en Vigo se venden alrededor de 2.000 viviendas al año, parece lógico pensar que alrededor de 200 fueron en la zona elegida.
¿Qué significa eso? Que en esta zona, en un año, se vendieron dos de cada tres pisos en venta.
CLAVE: entre abril de 2022 y abril de 2023 se vendieron 2 de cada 3 pisos en venta en esta zona.
¿Qué pisos se vendieron?
Decíamos que entre los 323 pisos en venta había de todo. ¿Se vendieron los caros o los más baratos? ¿Los grandes o los pequeños? ¿Influye la repercursión por metro cuadrado?
Como siempre, me tengo que guardar algún datos. Es el valor que aporto a mis clientes… pero las gráficas son significativas. Estas detallan los pisos vendidos en rojo, y los que no se vendieron en azul.
Según precio. Podemos, si nos esforzamos, observar que en más de 400.000 las ventas son algo menores… pero la diferencia no es significativa.
Según repercusión. Quizás intuyamos una cierta tendencia a favor de los que presentan menor repercusión, pero muy sutil, casi diríamos que imperceptible.
Por superficie. Como en la anteriores gráficas podemos observar una mínima tendencia a favor de los pisos situados por debajo de los 125, pero en todo caso una tendencia poco representativa.
¿Qué podemos deducir de esta rápida comparativa?
Podemos deducir que entre abril de 2022 y abril de 2023 -ya había guerra de Ucrania; aunque los tipos de interés estaban todavía en «ceros»- se vendieron dos de cada tres pisos ofertados en esta zona de estudio. Y que el piso «tipo» se sitúa entre los 100-120 metros construidos, para una repercusión de entre 3.250 y 2.500 euros, y unos precios entre 325.000 y 375.000 euros.
¿Hay más? sí, claro que hay más. Según dormitorios, garaje, ascensor…
Si tu piso está en esta zona y situado en esa horquilla, en dos de cada tres ocasiones lo venderás en menos año. Sin bajar precios.
Y si quieres saber más ¡escríbeme!
