Un gran amigo y mejor Arquitecto me llamó hace unos minutos para charlar… Me comentó sobre un interesante proyecto que le habían encargado en el centro de Vigo. Una pequeña promoción, de calidad alta, pocas viviendas y muy céntricas. Me dijo que el proyecto quizás se le caía, porque por una «nefasta conjunción entre la distribución, el necesario patio, la longitud de fachadas y el cumplimiento normativa» no se podía encajar un piso de tres dormitorios, solo un piso de dos. «La planta es de aproximadamente 140 metros, menos patio y comunicaciones quedarán sobre 120 metros…. una lástima no poder hacer tres dormitorios».
Se quedo sorprendido con mis preguntas.
- Pero en el centro de Vigo… ¿es mejor hacer dos o tres dormitorios?
- Tres. Evidentemente…
- ¿Por qué?
- Porque son más caros…
- ¿Por qué?
- Porque siempre ha sido así…
- (…)
Los pisos de tres dormitorios siempre son más caros que los de dos dormitorios.
Los pisos de tres dormitorios siempre son más caros que los de dos dormitorios. Siempre ha sido así. ¿Es cierto? ¿En todos los casos? ¿Se puede comprobar con datos?
Si analizamos los pisos de dos o tres dormitorios publicados en Idealista en Vigo-Centro (Centro-Areal-Plaza de España-Corte Inglés) vemos como hay varios cientos de ellos publicados. Algunos estarán fuera de la media y/o de nuestro ámbito de interés (pisos muy grandes o pequeños; muy caros o baratos). Así que podemos limitarnos a analizar los que se encuentren en precios medios (entre 150.000 y 450.000) y superficies medias (entre 75 y 175 metros cuadrados).
Vemos los dos gráficos representando precio (eje Y) y superficie (eje X).
Aplicando esos filtros tenemos todavía varios cientos de pisos para analizar, y los resultados tendrán mayor relevancia. En la imagen vemos en verde los de tres dormitorios, que se sitúan en la zona derecha (son más grandes) y los rojos que representan a los de dos dormitorios como se agrupan en la zona izquierda (son más pequeños).
Agrupando pisos de dos o tres dormitorios.
Inicialmente podría parecer pisos de dos dormitorios se agrupan en la zona baja-izquierda. Y es indudable que ahí se sitúa un grupo numeroso. Entre los 150.000 y los 275.000 euros y entre los 75 y 100 metros cuadrados hay un numeroso grupo de pisos de dos dormitorios. Y entre los 275.000 y 425.000 y los 90 y 120 metros cuadrados se sitúa un gran grupo de pisos de tres dormitorios.
Peo vemos un grupo de pisos de dos dormitorios que se sitúan en la franja de los 350.000 y 400.000 euros. Es muy interesante.
Hay un grupo de pisos de dos dormitorios entre los que presentan un precio más elevado.
Tendencia de Precio de Pisos de dos y tres dormitorios en Vigo – Centro.
Con estos datos, podemos obtener las líneas de tendencia de precios para los pisos de dos y tres dormitorios en Vigo.
Si bien es cierto que tiene una exactitud baja, las líneas de tendencia reflejan algo curioso: en pisos de entre 100 y 120 metros cuadrados, la tendencia de precios es similar.
De hecho, si limitamos la búsqueda a pisos de entre 100 y 120 metros cuadrados, la distribución es similar.
Visto esto…. ¿seguro que queremos hacer pisos de tres dormitorios? ¿seguo que debemos pensar en que se caiga la operación?
Si accedes a nuestro informe completo tendrás el link directo al anuncio de Idealista… será muy rápido comprobar cuales son las características de esos pisos. También podrás cambiar el aspecto del gráfico, añadir más datos, segmentar por barrio… ¡Contáctanos!
