Nos han pedido un análisis que hable sobre el mercado de las Agencias de la Propiedad Inmobiliaria en Vigo. El objetivo es buscar el mejor posicionamiento para una-potencial- nueva Agencia de la Propiedad Inmobiliaria en Vigo.
Y de este Análisis del mercado de las Agencias de la Propiedad Inmobiliaria en Vigo nos han permitido publicar algunos de los resultados. No todos, evidentemente. Pero esperamos que sea de tu interés.
Posicionamiento de las Agencia de la Propiedad Inmobiliaria en Vigo.
El objetivo es Analizar el mercado de las Agencias, pero sobre todo analizar el posicionamiento de una nueva agencia inmobiliaria en este mercado vigués: TAM, SAM, SOM, posicionamiento, tamaño de red comercial, zonas de actuación prioritarias… etc.
Mi primera intuición, conociendo como conozco el mercado local, es que muchas de las Agencias de la Propiedad Inmobiliaria de Vigo no tienen un posicionamientos estratégicamente decidido. Más bien me parece que el posicionamiento de muchas de ellas viene dado por el mercado, o por la personalidad del dueño, o por la coyuntura… y pocas tendrán un posicionamiento marcado por una reflexión estratégica definida.
Pero, como siempre, vamos a tratar de usar datos, mejor que intuiciones.
Datos sobre el mercado de Vigo.
Si analizamos datos sobre los anuncios publicados en las mayores plataformas de compraventa inmobiliaria, como siempre hacemos, observamos como un tercio de las propiedades se comercializa directamente por el propietario, no a través de agencia inmobiliaria. En el caso de Fotocasa de los 2.632 anuncios estudiados, 1.742 eran a través de agencia. En Idealista de los 2.131 anuncios analizados, solo 1.268 fueron publicados desde la cuenta de una agencia. Un 66% y un 60% respectivamente.
Un 66% y un 60% respectivamente: Los datos son muy similares.
Podemos estimar que 1/3 de los activos en venta en los portales inmobiliarios los comercializan los propios propietarios. Los restantes 2/3 son mercado que corresponde a las distintas APIs.
También debemos asumir que no todo el mercado inmobiliario está representado en las principales webs de compra venta. Realters calcula que el 90% de las búsquedas empiezan en estos portales y más del 50% acaba en ellos, PZT hace referencias a la misma cifra en búsqueda y un 70% en cierres… No he encontrado datos fiables, pero es indudable que una parte de estas búsquedas se traducen en cierres de activos que no están publicados. ¿Podemos estimar que un tercio?
Podemos estimar que 1/3 de los activos en venta se comercializan fuera de los portales inmobiliarios, y también fuera de las Agencias tradicionales.
Análisis de datos publicados en los principales portales de compra venta inmobiliaria.
Debemos tener en cuenta que, para este estudio concreto, en este caso es difícil trabajar con números exactos:
- Plataformas. Hay ligeras diferencias entre plataformas (pagos y gratuidades, plazos, ventajas para agencias…)
- Analizamos anuncios publicados. Quizás hay agencias que no publiquen todos sus activos en cartera.
- Analizamos anuncios «repetidos» o «falsos», pues es práctica de algunas APIs repetir anuncios, duplicar los de otras agencias, o anunciar activos inexistentes.
- Analizamos una fotografía fija. Es decir, analizamos activos anunciados en una fecha concreta. Analizamos un «fotograma», de una «película»
Con esta salvedades, podemos visualizar un gráfico que muestra cuantos anuncios tenía cada Agencia de la Propiedad Inmobiliaria, en Vigo-Centro, en un momento determinado.
Sabemos que no podemos trabajar con números exactos, pero observamos claramente tres grandes grupos.
- Inmobiliarias grandes. Tendrán oferta muy variada, presentando muchos activos en comercialización.
- Inmobiliarias medianas. Presentan una oferta limitada.
- Inmobiliarias pequeñas, podríamos llamarles «zombies». Tienen una oferta tan escasa que su viabilidad estaría en entredicho.
Agrupemos y estimemos el mercado.
Como decíamos es difícil analizar el mercado de una manera exhaustiva. Pero sí que podemos estimar estos grandes grupos.
Veamos otro gráfico, con los mismos requereimientos, pero de otra fecha. Vemos que la forma es similar, aunque cambien algunos actores.
Inmobiliaria Amigo, Engel & Volkers, AF Properties, BestHouse o Remax se encuentran siempre en en el grupo de los que más activos anuncian.
En un segundo grupo, muy muy cerca del primero, encontramos muy buenas agencias como Maisons & Palazzi, Inmobiliaria Nuevo Estilo, Inmobiliaria Puerto Panjón, Inmobiliaria Trato Directo, VP-Habitat y algunas otras. Todas ellas anuncian un buen numero de activos.
Fuera de ahí, encontramos un gran grupo de inmobiliarias -en el gráfico no aparece esta long tail-que anuncian muy pocos activos. Indudablemente, algunas serán empresas muy especializadas en determinados barrios como La Llave, o en activos muy específicos, como Ünique Properties. Entre ellas también nos encontramos con empresas como VigoHome o Totcasa, que presentan variaciones muy significativas según la fecha de control. En algunos casos presentan cientos de activos; en otros ninguno… y muchas veces son activos que comercializan muchas agencias. Estas Agencias que, poco significativas por pequeñas o por específicas, no interesan en este estudio.
Y hay otro grupo, de empresas históricas y referentes en la ciudad que también van a ser analizado: Inmobiliaria Gonzalez Besada, Inmobiliaria Posada, Inmobiliaria Rosalía de Castro, o Inmobiliaria Arbones son referentes en la ciudad y merecen un lugar destacado.
Así, podríamos analizar inicialmente estos tres grandes grupos: «Grandes», «Medianas» e «Históricas»…. y analizar si hemos acertado con esta segmentación del mercado de las Agencias Inmobiliarias de Vigo.
Seguir leyendo: Análisis del mercado de las Agencias de la Propiedad Inmobiliaria en Vigo (II)
