¿Cómo es un piso tipo en Vigo?

Hace unos días un buen amigo, que lleva veinte años trabajando en el mercado inmobiliario desde grandes empresas, me hacía unas preguntas sobre el mercado inmobiliario de Vigo. Lo contaba aquí y aquí. Mis respuestas, las de algunos expertos inmobiliarios locales, o lo que le contamos de Adarajas. le debió de gustar, porque nos ha hecho un encargo… Que los «grandes» nos consideren una referencia en el análisis del mercado inmobiliario de Vigo es un enorme honor.

La consulta es la siguiente: Basándonos en lo que hay actualmente en el mercado, ¿cómo sería el piso tipo en Vigo?

Definamos piso tipo y definamos Vigo.

Me explicaba que, para iniciar un análisis que iba a desarrollar, quería conocer cuál es el piso «más encontrado» en las Agencias Inmobiliarias de Vigo. Es decir, cómo es ese piso que todas las agencias tienen uno (o más). Buscaba conocer las principales características: Precio, superficie, estado, edad del activo, número de dormitorios y baños, garaje y/o trastero, etc.

Lo resumía en una frase: Si elijo un piso, aleatoriamente, en Vigo-Centro… ¿Cómo sería? ¿Qué características tendría?

Buscaba en Vigo-Centro, no necesariamente zona prime. Decidimos que las zonas más representativas serían Centro-Areal y Plaza de España-El Corte Inglés.

Piso tipo en Vigo-Centro.

No podré compartir todo el estudio, obviamente. Pero sí tengo permiso para compartir una aproximación. Os cuento lo que hice.

Descargué todos los anuncios publicados en la principales plataformas inmobiliarias, filtré los pisos en venta en las zonas definidas para quedarme solo con los anuncios que me interesaban. Y le contesté a sus preguntas. Y le di más.

Media, Mediana, Moda.

Lo más rápido, intuitivo y fiable es calcular media, mediana y moda. Y obtenemos un cuadrito. Así sería para todo Vigo, calculado sobre varios miles de anuncios.

Aunque a mi amigo Javier le encantan estos datos estadísticos, creo que solo valen como una primera aproximación. Y como primera aproximación, indudablemente no está mal. Es un punto de partida.

Si vemos solo en la zona Plaza de España-El Corte Inglés, de los cerca de 250 pisos en venta la mitad tienen garaje, y en conjunto presentan estos datos estadísticos:

Y en Centro-Areal, veríamos, casi 300 pisos en venta, de los cuales 200 tienen garaje, y arrojan estos datos:

Zona centro, precios medios más altos y pisos con espacios similares. Pero son datos que ofrecen poco valor por separado.

Podemos visualizar esos anuncios por precio y por superficie. Y los ordenarlos, a ver si nos revelan algo más. Creo que es mucho más interesante.

Por superficie.

Por superficie vemos como las distribuciones son muy similares en ambas zonas. Hay tres zonas claramente diferenciadas, la superior e inferior, donde se agrupan activos «raros», con superficies o excesivamente grandes o excesivamente pequeñas para la media de la zona. A partir de ahí encontramos un gran grupo de activos que podríamos considerar standard, con superficies que se sitúan desde los 100 metros cuadrados hasta algo por encima de los 160 metros cuadrados.

Por precio.

Un estudio similar por precio muestra una gráfica similar. Hay tres zonas claramente diferenciadas, la superior e inferior, donde se agrupan activos «raros», con precios o excesivamente grandes o excesivamente pequeñas para la media de la zona. A partir de ahí encontramos un gran grupo de activos standard con superficies que se sitúan entre los 200.000 y los 400.000 euros.

Pero las gráficas muestran algo destacable. En el Centro-Areal encontramos un gran grupo de pisos alrededor de los 400.000 euros, es decir, en la parte alta de ese grupo común que veíamos con precios constantes entre los 200.000 y los 400.000. En Plaza de España-El Corte Inglés seria al revés. Ese grupo se encuenta en la parte baja, rondando los 200.000 euros.

Como diría Mayra: «hasta aquí puedo leer«. Nuestro informe es mucho más extenso (hacemos la cosas muy bien….)

Conclusión.

Mi amigo me había preguntado: Si elijo un piso, aleatoriamente, en Vigo-Centro… ¿Cómo sería? ¿Qué características tendría?.

Y la contestación estadística sería:

«Tendrá 100 metros, tres dormitorios y costará 350.000 euros. En Centro-Areal, 85, tres dormitorios y 415.000; y en Plaza de España-El Corte Inglés, 118 metros cuadrados, tres dormitorios y 350.000 euros. esos son los valores que más se repiten».

Y viendo las gráficas, creo que la respuesta más exacta sería:

En el Centro-Areal el piso tipo tendría entre 130-160 metros cuadrados, tres dormitorios y garaje, y costaría alrededor de los 400.000 euros.

En la zona de Plaza de España y El Corte Inglés, el piso tipo tendría entre 100-130 metros cuadrados, no tendría garaje, y costaría algo más de 200.000 euros.

Algo más que el piso tipo en Vigo.

Pero le dimos mucho más. Como decían que decía mi admirado maestro De la Sota, le dimos «liebre por gato«.

Dar más también tiene un punto egoísta... estos estudios los hacemos por aprender, y un encargo de este tipo nos daba la oportunidad de aprender mucho. En otro post os lo cuento…

Y conocer las tendencias le ayudaba bastante… ¿No sabes qué es una línea de tendencia? Por ejemplo, para conocer el precio de un piso en el Centro-Areal multiplica la superficie por 1910, y súmale 90.000. ¡Te acercarás mucho! La línea que une todos esos precios es la línea de tendencia.

En un próximo post, en cuanto me de permiso, os contaré más.

Es nuestro cuarto encargo, y estamos aprendiendo mucho de cómo es un piso tipo en Vigo.