Los datos aplicados al mercado inmobiliario de Vigo no solo pueden ser aplicados para conocer las viviendas. Los datos pueden también aplicarse al estudio de uno de los principales actores, las Agencias Inmobiliarias.
Las APIs (Agencia de la Propiedad Inmobiliaria) ofrecen los activos en los principales portales inmobiliarios y de ahí nosotros extraemos los datos. Así que podemos aplicar estos análisis a las Agencias Inmobiliarias de Vigo, y así conocer el desempeño de las mismas.
¿A qué Agencia debo acudir para comprar un activo determinado? ¿Sobre qué cartera trabaja cada agencia, cuántas viviendas me podrá enseñar? ¿Hay Agencias que aportan valor a los activos? ¿Hay agencias mejores y peores?
¿Que hago?
Vamos a poner un ejemplo sencillo. Desde Adarajas. me descargo todos los anuncios de Viviendas de venta que hay publicadas en www.idealista.com un día determinado. Y muestro en un gráfico cuantas de esas viviendas las comercializa cada API.
Es cierto que el número no es exacto. Algunos activos están publicados varias veces. En ocasiones porque el propietario se lo cede a varias Agencias; en otras porque las Agencias se copian los anuncios. Para una mayor precisión en nuestro estudio, cuando depuro los datos elimino los activos duplicados.
Con todas las reservas, el gráfico es lo suficientemente representativo. Estas son las viviendas que tiene a la venta las APIs de Vigo.
- ¿Cuales son las mejores agencias y las peores?
Con solo este gráfico no pdoemos saber cuales son peores o mejores… pero si podemos ver como algunas agencias nos ofrecerán más de un centenar de activos, mientras otras menos de una decena. Sí podríamos diferenciar entre APIs activas e irrelevantes.
Vemos como la Agencia «verde» destaca enormemente, con más de 110 activos publicados en www.idealista.com. Tras ella podríamos definir un grupo de seis APIs que publican más de cuarenta activos en este mismo portal. Claramente, Agencias activas.
Observamos como, en una fecha determinada -en este caso uno de junio de 2020-, más de la mitad de Agencias de la Propiedad Inmobiliaria de Vigo tienen publicados menos de diez activos en venta. Un replanteamiento estratégico no sería malo para ellas. Con tan pocos activos anunciados muchas están abocadas al cierre.. o a la irrelevancia. Si eres una de ellas: ¡Llámanos!
- Dadas dos Agencias, ¿cuál es su desempeño? ¿cuál es su estrategia?
Voy a coger dos Agencias para mostrar con mayor profundidad la base de nuestro trabajo. No las elijo de manera aleatoria. Por una parte son de las Agencias más representativas de la ciudad, o al menos son de las que tiene más activos publicados; y por otra parte son amigos míos… y me han contratado. Así que conozco el tema en profundidad.
Si estáis en el mercado inmobiliario de Vigo, seguro que adivinaréis cuales son… por nuestra parte vamos a llamarles Agencia Roja y Agencia Verde. 🙂
- ¿cuál es la plaza fuerte de cada una de esas Agencias?
Podemos analizar por barrios el número de activos que tienen en venta estas dos Agencias de la Propiedad Inmobiliaria…. vemos en el gráfico el número de propiedades en venta en El Calvario o en el Casco Vello, de las Agencias Roja y Verde.
A la vista está que si quieres comprar o vender en El Calvario, mejor acercarte por la agencia Verde. En cambio, si buscas algo por el Casco Vello, será mejor la Roja.
- ¿Y en el centro?
Claro… una agencia, incluso si quiere ser líder, puede despreciar algún barrio. Pero difícilmente se dejará de dar batalla en el Centro-Areal.
Veamos cuales son las estrategias de estas dos conocidas Agencias en el Centro.
El gráfico nos muestra, claramente, como la Agencia Verde apuesta por activos más económicos, mientras que la Roja apuesta por activos con rangos de precios algo más elevados.
Una estrategia que encajaría con apostar por El Calvario -activos más económicos- frente al Casco Vello -activos más caros-. Pero… ¿es una estrategia o una casualidad? ¿es extrapolable?
- Tendencia.
Cualquier software medianamiente bueno dedicado a la ciencia de datos es capaz de calcular la línea -o curva- de tendencia con tan solo unos pocos clicks. Así, si le ofreces un listado de datos suficientes de, por ejemplo, precio y superficie, rápidamente podrás calcular la línea de tendencia. Y eso es lo que hemos hecho.
En el Centro-Areal la línea de tendencia de la Agencia Roja vendría dada por la fórmula 2.234 x superficie+106.084. Si quieres conocer el valor de un piso vendido por esta agencia, el precio se ajustará a esa fórmula. Un piso de 100 metros, por ejemplo, será 2.234×100+106.084. Es decir, 329.484 euros de media. La línea de tendencia de la Agencia «verde» viene dada por 2.251 x superficie + 66520. Con ella, un piso de 100 metros en el centro sería de 291.620 euros.
Como vemos, dos fórmulas muy similares, con una diferencia de unos 40.000 euros. La representación gráfica es la de dos rectas paralelas, separadas 40.000 euros.
- Tendencia II.
Estarás pensando si es «casualidad», si s «coyuntural», o si es un dato que pueda tener «relevancia». La respuesta es clara, directa, unívoca: los activos que tienen estas dos agencias en el Centro-Areal son, de media, de 40.000 euros más caros en la Agencia Roja. Eso es innegable. Además, dado que cada una tiene más de veinte activos… el número es suficientemente representativo, ¿no?
Pero quizás es solo en el centro, y no es estrategia de la API si no un hecho coyuntural en un barrrio determinado. Para comprobarlo, analizamos los datos de estas dos APIs en toda la ciudad.
Claramente hay una tendencia que se repite. Una tendencia de la cual podemos sacar dos enseñanzas interesantes.
– En general, los activos de la agencia «verde» son más baratos (¿peores?) que los activos de la agencia «roja». Aproximadamente un 20% más baratos.
– En general, los activos de la agencia «roja» son más caros (¿mejores?) que los activos de la agencia «verde». Aproximadamente un 20% más caros.
- Tendencia III.
¿Y si las comparamos con todos las las viviendas de todas las agencias de la ciudad?
…pues estos son datos, análisis que www.adarajas.es te puede ofrecer. ¿Te parece interesante?
